新京報漫畫/許英劍
  ■ 觀點爭鋒
  住宅空置率只是影響房價的因素之一,而房價是呈周期性波動的,難道在所謂的“住宅空置率由22%,回歸到國際合理水平10%”之前,中國房價會一直下跌嗎?
  近日,西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心發佈研究報告稱,2013年我國城鎮住房空置率為22.4%,現有住房存量完全可以滿足可實現住房需求,現有住房年供給的40%即可滿足年新增住房需求。
  據稱,此次發佈的調查報告於2009年啟動,歷經2011年和2013年兩輪大調查,涵蓋全國29個省份、262個縣、1048個社區,採取了分層隨機抽樣訪問的調查方式獲得。空置房屋包括:僅擁有一套住房家庭因外出務工等原因而空置的自有住房;多套房家庭持有的,既未自己居住、也未出租的住房。
  調查的詳細樣本與數據沒看到,筆者感覺存在一些疑問。首先,報告提出:2013年我國城鎮空置房為4898萬套,比2011年增加842萬套。根據國家統計局的數字,2011年和2012年,全國房地產開發企業住宅竣工數量分別為722萬套、764萬套,估計2013年為800萬套左右(數據尚未公佈)。當前我國城鎮的住宅建設中,開發商建設占主導。這就意味著,兩年時間,全國城鎮空置房增加的數量,占竣工量的一半左右,這一數據明顯高估。註意:這裡應剔除新交房後需要裝修等才能搬進去的因素。
  其次,該報告認為:2013年8月相比2011年8月,全國城鎮一套房空置率由4.8%增加到5.1%,多套房的空置比例由15.8%增加到17.3%,二者相加,得出2013年城鎮地區整體空置率為22.4%。
  關於這幾組數據,很難辨其真偽,但存在重大的邏輯問題。
  2013年8月,城鎮家庭擁有多套房的比例為18.6%,也即全國城鎮家庭中,有18.6%的家庭擁有2套以及以上的住房。顯而易見,這一數據與17.3%的多套房空置比例相對應。問題在於,多套房家庭,一般以擁有兩套房為主,少數富人才會擁有三套及以上。按此比例關係,這也就意味著,多套房中的大部分房源,既沒出租,也沒自住,這一空置率嚴重偏高,與現實感受不符。
  2010年第六次人口普查數據表明,我國城鎮地區和城市地區的常住家庭中,租賃住房比例分別為21%和26%。假如按該報告,18.6%的家庭擁有2套及以上的住房,那麼這些業主的多餘住宅,超過一半是空置的。那麼,全國城鎮地區21%的租房家庭,他們所租的房子,又來自何處?
  對於空置率,筆者也曾做過相關研究。如,國家統計局廣州調查隊對2011年廣州城市居民消費結構的研究報告顯示:2011年末,除了自住房,每百戶廣州城市居民家庭還另外擁有住房19套,其中出租房13套。按此計算,119套住宅中有6套空置,空置率為5%。
  再如,2007年,國家統計局江蘇調查總隊在全省28個市縣共3.1萬餘戶的城鎮居民家庭所做基本情況抽樣調查顯示:13.3%的城鎮居民家庭除現住房外還有一套住房,1%的家庭還有二套及以上的住房,兩項合計,擁有多套住房的戶比例達14.3%。廣州代表一線大都市的情況,江蘇代表東部省份全省城鎮的情況。假如推至全國,可以認為:全國城鎮住宅空置率為5%左右。即便考慮到調查時存在有居民少報套數現象,另外還有小產權產、城中村少統計等現象,那麼我國城鎮地區的空置率超過10%的可能性也較小,絕不可能超過20%。
  最後,該報告所謂的“嚴重供給過剩,現有住房存量完全可以滿足可實現住房需求”更是誇大其辭。當前我國城鎮戶均套數剛達到或接近1套,而發達國家一般達1.15套;我國每年幾百萬大學生畢業、上千萬農民轉為市民、城鎮地區尚有大量棚改舊改,何來嚴重過�
  住宅空置率只是影響房價的因素之一,而房價是呈周期性波動的,難道在所謂的“住宅空置率由22%,回歸到國際合理水平10%”之前,中國房價會一直下跌嗎?房市將一直處於寒冬嗎?在我看來,西南財經大學的這篇耗時五年的大報告,值得推敲的地方還真不少。
  □楊紅旭(上海易居房地產研究院副院長)  (原標題:22%的住宅空置率有點扯)
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